太倉某小區【房屋漏水原因檢測鑒定】

日期：2017-07-28

說明：為保護客戶信息，以下數據有所改動

一、房屋基本概況

太倉某小區位于江蘇省太倉市，于2011年投資建設，其設計單位為中國建筑上海設計某研究院有限公司，施工單位為某集團股份有限公司和江某建筑安裝工程有限公司。

現業主（原告）發現房屋內局部區域發生墻面滲漏水現象，主要發生在書房、廚房以及客廳走廊靠近廚房推拉門的位置。因業主對滲漏水原因存在爭議，業主遂將某有限公司訴至太倉人民法院，申請對房屋滲漏水原因進行鑒定。為此，江蘇省太倉市人民法院于2016年簽發《江蘇省太倉市人民法院司法鑒定委托書（2016）蘇0585法鑒委字第00128號》（附錄I），委托我司對該室漏水原因進行鑒定，出具鑒定報告和修復方案并估算修復費用。

根據委托方提供的房屋原始建筑結構設計圖紙、滲漏水照片以及庭審筆錄等相關資料，組織技術人員研究制定了周詳的檢測鑒定方案，于2016年赴現場，并在三方當事人均到場的條件下，根據有關規范和規程的要求，對房屋進行了檢測，隨后對現場檢測成果進行了整理分析。主要工作內容如下：
（1）房屋建筑結構情況的調查；
（2）房屋滲漏水情況的調查；
（3）房屋滲漏水區域紅外熱像法檢測；
（4）房屋滲漏水原因鑒定分析；
（5）對存在的問題提出處理建議，出具修復方案，并估算修復費用。

二、房屋滲漏水情況的調查

根據現場調查及委托方提供的照片等相關資料可知，該室存在局部區域滲漏水現象。具體表現為：
1）該室書房（原設計圖紙中為空中花園）墻面東北角發生較大面積滲水現象，部分粉刷層剝落、霉變；
2）該室走廊靠近廚房門廊位置的天花板發生滲漏水現象，部分吊頂板脫落，存在較為明顯的滲漏水印記；
3）該室廚房工作臺、墻角位置存在水漬印記，可能存在滲漏水現象；
4）該室次臥飄窗墻角發生一定程度滲水及粉刷層剝落現象，飄窗位置墻面粉刷層發生開裂現象；
5）該室次臥空調洞口附近內墻面粉刷層存在輕微霉變現象；
6）該室儲藏室內墻角存在輕微粉刷層霉變現象。

另外，現場檢測還發現，該室戶內樓梯間墻角也存在滲水現象，局部墻面伴有粉刷層剝落、霉變。

圖 2602室滲漏點示意圖

三、房屋滲漏水區域的紅外熱像法檢測

本站于2016年先后兩次組織專業技術人員赴現場，在現場勘查基礎之上，于該室北面天溝進行蓄水試驗，并采用R500紅外熱像儀分別于天溝蓄水前、蓄水2小時、蓄水24小時對各滲漏點墻面進行了紅外熱像采集。

本次檢測通過現場勘查，并結合蓄水試驗（2016年8月24日10:30開始），借助紅外熱像法采集圖像，基于現場勘查結果以及紅外熱圖的綜合分析對比，發現如下情況：

1）該室書房（原設計圖紙中為空中花園）東北角墻面最低溫度平均值，與蓄水前相比，蓄水2h后，區域墻面最低溫度溫差為0.5℃，最低溫度值與蓄水前相比降低0.5℃；

2）該室戶內樓梯間墻角區域與蓄水前相比，蓄水2h后，區域墻面最低溫度溫差為0.5℃，最低溫度值與蓄水前相比降低0.5℃；

3）對該室書房墻角滲漏區域蓄水試驗前后溫度分布進行對比發現，該室書房墻角位置蓄水2h與蓄水前對比，滲漏區域溫度呈現明顯的下降趨勢，而正常區域墻面溫度分布蓄水2h較蓄水前有小幅上升；

4）對該室戶內樓梯間滲漏區域蓄水試驗前后溫度分布進行對比發現，該室戶內樓梯間溫度分布蓄水2h后較蓄水前發生較為明顯的溫度降低現象；

5）蓄水24h后與蓄水前相比，該室書房墻角滲漏區域最低溫度有所回升，該室戶內樓梯間墻角區域雖溫度值依然偏低但差值并不明顯。

各滲漏區域蓄水試驗前后溫差結果詳見表1

表1 蓄水前后滲漏區域溫差

四、房屋滲漏水原因的鑒定分析

經現場檢測可知，該室房屋內局部區域發生墻面滲漏水現象主要發生在書房、廚房、次臥窗臺以及客廳走廊靠近廚房推拉門的位置。

通過對該室北面天溝進行蓄水試驗，并采用紅外熱像儀進行檢測發現，該室書房墻角滲漏區域在蓄水2h后，區域墻面最低溫度值與蓄水前相比均降低0.5℃，且該室書房墻角滲漏區域溫度較蓄水前呈現明顯的下降趨勢；該室戶內樓梯間墻角滲漏區域的紅外熱像檢測結果與該室書房墻角滲漏區域呈現一致的規律。根據中華人民共和國行業標準《建筑防水工程現場檢測技術規范》（JGJ/T 299-2013）中的13.0.8的相關規定，室內滲漏點溫差異常參考值宜為0.3℃~0.5℃，據此認定以上滲漏區域溫度異常與天溝蓄水有關。而蓄水24h后，以上滲漏區域最低溫度又有所回升，由于滲漏區域的滲入水又重新趨于平衡，以上溫度的回升與滲漏區域環境溫度變化有關。

綜上所述，該室書房墻角滲漏區域滲水與2603室北面天溝因排水不暢導致的長期積水有關。另外，該室廚房工作臺、墻角位置存在水漬印記以及2602室走廊靠近廚房門廊位置的天花板發生滲漏水也與該室北面天溝積水滲入墻體并長期積存滲透有關。

該室次臥飄窗墻角發生的滲水及粉刷層剝落現象是由于飄窗密封性或墻體防水等存在缺陷導致，飄窗位置的墻面粉刷層發生輕微開裂是由于粉刷層材料收縮導致；該室次臥空調洞口附近內墻面粉刷層存在輕微霉變是由于雨水從空調洞進入室內，導致洞口附近墻面發生霉變；該室儲藏室內墻角存在輕微粉刷層霉變是由于受潮所致。

五、修復方案及費用估算

針對該室出現的滲漏水現象，根據現場檢測結果，給出以下修復方案供委托方參考：

1）該室北面天溝排水方向與原設計排水方向相反，原設計天溝排水方向為自東向西由天溝西側落水管排出，但現場實際為天溝東側低于西側，易導致天溝東側積水，且在后期使用中天溝防水被鏟除，建議對天溝重新進行防水施工，防水范圍擴大到天溝周邊墻面，并按天溝原設計排水方向進行放坡，并確保排水暢通；

2）對該室書房滲漏水墻面裝飾層進行鏟除，重新粉刷；

3）對該室走廊靠近廚房門廊位置的損壞吊頂板進行修復、更換；

4）該室廚房工作臺、墻角位置墻面去漬后重新涂刷裝飾層或者粘貼飾面磚；

5）對該室次臥飄窗墻角滲水區域及飄窗位置的開裂墻面進行鏟除，重新粉刷裝飾層，對飄窗進行密封性檢查，并加注密封材料；

6）該室次臥空調洞口附近霉變墻面去漬后重新粉刷涂層，并使用專業空調洞口封堵泡沫對洞口進行有效封堵；

7）該室儲藏室內的霉變墻面去漬后重新粉刷涂層。

六、房屋漏水檢測鑒定結論與建議

1）該室書房、走廊、廚房及次臥、儲藏室部分區域出現滲漏水現象，部分滲漏水區域伴有粉刷層開裂剝落、霉變等現象。

2）該室書房墻角滲漏區域滲水與該室北面天溝因排水不暢導致的長期積水有關。另外，該室廚房工作臺、墻角位置存在水漬印記以及該室走廊靠近廚房門廊位置的天花板發生滲漏水也與該室北面天溝積水滲入墻體并長期積存滲透有關。

3）該室次臥飄窗墻角發生的滲水及粉刷層剝落現象是由于飄窗密封性或墻體防水等存在缺陷導致，飄窗位置的墻面粉刷層發生輕微開裂是由于粉刷層材料收縮導致；該室次臥空調洞口附近內墻面粉刷層存在輕微霉變是由于雨水從空調洞進入室內，導致洞口附近墻面發生霉變；該室儲藏室內墻角存在輕微粉刷層霉變是由于受潮所致。

4）針對該室出現的滲漏水現象，建議按報告第七節的修復方案進行修復處理。

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